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REITs说:路漫漫其修远兮,我们还要继续努力

2018-02-06

   自2017年10月31日起,《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》实施以来,房地产投资信托基金(REITs)得到了长足发展,昨日,碧桂园获准发行百亿级长租公寓 REITs 产品,这也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。证监会相关业务负责人表示,碧桂园在租赁住房领域的战略布局,特别是与REITs工具有机结合的创新尝试,符合当前推动租赁住房发展的大趋势,具有较强的代表性。

  什么是REITs

REITs实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

  传统的REITs基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立,目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前,投资者只能从房地产市场(而不是股票市场)上购买房地产。然而,随着REITs的出现,在股票市场上进行股票交易就成为了可能。投资者在股票市场上购买了REITs股票,就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此,REITs的出现,使小额投资者进行房地产投资成为一种可能。

  REITs基金有何优势

  1.变现性高。REITs交易方式和股票相同,流动性较佳,相对于不动产投资,REITs具有很明显的流动性上的优势。

  2.分散投资风险。REITs是一种投资组合的方式,注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等,多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言,可以避免投资标的的集中风险,因此REITs的投资风险相对比较低。

  3.收益能力稳定。REITs每年固定分配股利,使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等,相对比较稳定。公司的财务状况,以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益,不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。

  随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营,租房市场站上风口。长租公寓前期投入大、回收周期长且盈利空间有限等难题长期以来得不到解决,作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的 REITs 产品备受房地产商的青睐。

我国REITs基金发展存在的问题

  从另一方面说,在我国坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,REITs也不失为投资者投资房地产行业的最佳选择。然而在我国,普通投资者想要分房地产行业的一杯羹,估计路还很长!

  因为就目前来看,虽然不断有房企联手金融机构获准发行 REITs 产品,但几乎都是以私募形式发行,主要面向机构投资者,公众投资者无法参与。

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  高税收也是阻碍REITs 行业进一步发展的绊脚石,REITs在境外快速发展的重要因素是税收优惠,不对REITs征收企业所得税,只有投资者缴纳所得税,避免双重征税,但中国还没有针对REITs的税收优惠,REITs可能会触发土地增值税、营业税等一系列的税收。

  此外,“尽管我国的国家计划纲领性文件、国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进 REITs 试点,将 REITs 作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展、传统基础设施领域的政府和社会资本合作等领域,但迄今为止尚未出台 REITs 立法或实质性优惠政策,未能将 REITs 规则落实到操作细节层面。'一位不愿具名的分析师坦言。

  而且长租公寓实现REITs后筹得的资金监管也存在很大困难,资金是否存在他用的可能也饱受质疑。

  只有推进相关立法,解决投资者范围的问题,将 REITs 规则落实到操作细节层面,推出公募REITs产品,才能诞生长期限、高流动性的权益投资型 REITs 产品。REITs在我国才能得到更好发展。

 

   

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