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房价好不容易下跌了,售楼处里为何反而冷清了?

2018-09-28


   万科董事会主席郁亮在“南方区域9月月度例会”上称,房地产行业的转折点已经到来,万科要把“活下去”作为基本要求。难道,房地产行业真的到了危机边缘吗?

不合常规:“金九银十”或已不在

在房地产行业,有个约定俗成的说法— “金九银十”,也就是每年的九月和十月的销量和业绩,环比同年任何一个月份都异常得好。这是由于:

  1. 年底压力。进入九月也就相当于进入第四季度,开发商面临年底工程款项、全年销售目标等方面的压力,会加推房源,促进销售。

  2. 天气适宜买房。节约入秋,天气舒适,适宜外出看房,既没有七八月份的酷暑,也没有年底的严寒。

然而在中秋小长假,各地楼市业绩平平,并未见到“金九”发力。小长假前两日,北京市新建商品住宅签约180套,二手房62套,与7至8月平均水平基本持平。其他城市房地产市场也表现平平,楼市降温或已来临。

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在新房市场地产销售方面出现明显下滑。8月全国5大地产公司地产销售面积同比增速从13.1%降至3.5%,全国前10大地产公司销量增速从35.3%降至2.9%。

8月重点城市的新增增挂牌均价环比整体下跌。其中,杭州、成都跌幅最大,下跌2.1%。只有南京环比上涨0.5%。

究其原因:

多次调控,精准问责

中国楼市在2016年总计调控达50多次,2017年近110城调控250次。今年以来的年内累计调控次数高达315次。

调控政策形式也发生根本变化。住房和城乡建设部召开的座谈会又明确提出,对楼市调控不力的城市要坚决问责

特别是,8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,约谈强调把思想和行动统一到促进房地产市场平稳健康发展的重要精神上来,下决心解决好房地产市场问题。

房贷利率不断上行,抑制消费

8月全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率1.161倍,为2017年1月以来连续20个月上涨。

由于房贷的原因,目前我国居民家庭负债率已经到了很高的水平,我国家庭最新房贷债务率为34.29%,住户各类贷款占住户存款比高达63.48%,居民对于推动楼市的资金力量已明显不足。

地价一降再降

伴随近期几场土地拍卖降温,地价一降再降,买房人的购房心态受到影响,不少人都处于观望阶段,买房逐渐回归理性。

持续上演的土拍凉凉大戏还在持续,流拍、底价成交、低溢价率成了地市挥之不去的梦靥。

综上,在调控日益强化、房贷压力不断加大和地价降低等多重因素的影响下,市场预期不断下降,金九银十失继续失灵。

地产商们积极应对

对于楼市降温,各大房地产商纷纷采取降价促销形式,恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。

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万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场现状。表示 “转折点实实在在到来了。”

恒大方面,自8月30日至10月8日,全国住宅楼盘全部8.9折、首付款可以分期,最低首付仅需5%;阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季,根据区域的不同,制定出不同的降价策略。

四季度大概率降温,购房者把握时机

对于四季度的楼市,房价下行苗头已经出现,冲高回落现象逐渐增多,房价调整开始出现从点到区域,购买力很难再支撑市场继续冲高。

在调控和制度的双重作用下,房价不会大起大落,不会暴涨暴跌,起码大涨在未来的一年是不会出现的。

对于关注新房市场的一线城市的刚需来讲,国庆时期不乏是入场好时机。因为目前地产行业不景气,大量房企甚至出现裁员保命现象。所以在国庆促销阶段,开发商会大概率“以价换量”抛盘出市。

地产股行情

住房取消预售制的风声,使得地产商们人心惶惶,地产板块跌势汹汹。万科A跌了4.5%,保利跌超6%。住建部市场监管人士进行辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但没有直接否认要求各地深入研究。

对于后市行情,虽然当前宏观政策环境对地产板块“不友好”,但整个行业的集中度一直在持续提升,中小地产商不断离场。同时,地产股的估值始终不高,尤其是龙头地产股的估值被低估。

而未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面,后续销售增速或将逐步放缓,销售增速已经出现见顶迹象,后续面临供需结构边际性恶化的考验。

重仓房地产行业的投资者应实时注意政策面的变动及利率变化对地产行业产生的重大影响,灵活调整。

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