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房价数据依然坚挺,楼市上演“最后的疯狂”?

2018-08-16

7月房价数据出炉,坚挺依旧

    8月14日,国家统计局发布2018年1-7月全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,1-7月全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%;商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中住宅投资增速46443亿元,同比增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%,占比进一步扩大。

    商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。商品住宅方面,住宅销售面积增长4.2%,住宅销售额增长16.2%。值得注意的是,1-7月份商品住宅销售额、销售面积增速环比扩大几乎相同,1-6月份全国商品住宅销售均价为8467元/平米,1-7月份为8498元/平米,基本持平。

分区域来看,东部地区商品房销售面积36859万平方米,同比下降3.8%,降幅比1-6月份收窄1.6个百分点;销售额42217亿元,增长5.8%,增速提高1.9个百分点。东部地区由于之前市场火热,部分需求被提前透支,同时作为调控的重点区域,市场较冷。

    中部地区商品房销售面积25131万平方米,增长12.7%,增速回落0.1个百分点;销售额16844亿元,增长26.5%,增速回落0.5个百分点。西部地区商品房销售面积23938万平方米,增长10.5%,增速提高0.5个百分点;销售额16247亿元,增长28.3%,增速提高0.1个百分点。东北地区商品房销售面积4062万平方米,同比持平,1-6月份为下降1.1%;销售额2992亿元,增长15.8%,增速提高1.7个百分点。

楼市局面已悄然发生改变

    从上述公布的数据来看,房价数据似乎依然坚挺。但其中商品住宅销售额、销售面积增速环比扩大几乎相同,全国商品住宅销售均价基本无变化,而之前市场过分火热且重点调控的东部地区,房地产市场有明显的降温。而8月以来,中国楼市发生的几件大事,确实印证着国内楼市的改变。

    本轮楼市调控再有不到2个月就满2周年之期了,但这2年,不难发现政策出了不少,收效却甚微,很多人的直观感受都是“房价又陷入越调越涨”的怪圈了,所以这个时候无论再出什么政策,国家再吆喝什么,大家都不愿相信了。民众的信任被严重透支。

    但事实上,中国从有房地产市场以来,国家对房地产市场的每次调控最终都能使房价按照既定的方向去走,而这个过程往往需要一段时间来消化政策的作用。而这次房价的调控到现在,楼市正在悄然发生巨变,这一次可能“狼真的来了”!

    近日,厦门楼市的“地震”牵动了不少人的神经:厦门房价比曾经高峰时每平方米降了约1万元。商品房议价空间变大,二手房挂牌价和实际成交的价差也变大,买房者已经开始参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。

数据显示,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

各地土地流拍频现

    8月10日,山西太原发生了一件让很多人瞠目结舌的土地流拍事件。有8宗所处区域绝佳的土地,意外的最后居然全部流拍了。要知道,在之前的太原,土地都是被疯抢的。

    8月13日,广州5块地拍卖,其中1块地底价成交,2块地以略高于底价成交。

    还有济南章丘,19块地集中出让,8宗流拍,10宗底价,另1宗溢价率仅为3.7%。同时,万科一个位于济南章区中麓府项目,一夜之间每平米降价3000元,这个由万科与其他两家合作开发的项目,在经历了首开成交套数为个位数的尴尬后,在硬撑了一个多月后选择了降价销售,并且降价幅度较大。另外,杭州、南京等地也均出现了底价和超低溢价率成交的情况。

    数据显示,今年1-7月份全国土地市场共流拍土地796宗,仅一线城市流拍土地就达到了13宗,是近6年来的新高。

为什么会这样,说白了,确实是开发商的预期变了。现在开发商担心的是,整个市场已经被透支了很多年,今年入手的地块,即使零溢价,两年后入市,能卖出去多少,能卖什么样的价?而现在很多开发商已经开始选择降价来尽快回笼资金。整个市场的预期正在转变。不仅是开发商,还有炒房客。

    另外,近期房地产税被频频搬上台面,虽然房地产税的立法尚未启动,实施更遥遥无期。但在国内外环境都动荡不安的背景下,国家对房地产市场三令五申的调控,说明中国的房地产市场已经到了不得不控制风险的地步,继续上涨意味着风险的继续累积,这美丽的泡沫终究会破灭。而最皆大欢喜的结局就是,在国家的宏观把控下,使房地产市场趋于平稳甚至缓速下降。

 


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