| 投资策略 |
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。首先,本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库,并且根据不同业态以及不同类型,对备选库中的REITs进行有效分类,从而进一步实施资产配置策略。其次,在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具,本基金将根据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配置;在国家资产配置方面,本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例;在周期/弱周期类资产配置方面,本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。再次,本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面,本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判;定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。最后,本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度等特征,对组合在国家和业态层面进行再平衡,最终构建投资组合。(一)REITs备选库的建立目前全球推出REITs的主要国家和地区为美国、澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、加拿大、荷兰、香港等地。其中,美国为REITs的发源地,也是目前全球最大的REITs市场。本基金将不同业态的REITs主要划分为两种类型,一是周期型REITs(如写字楼、酒店、租赁式公寓等);二是弱周期型REITs(如医疗、仓储等)。本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立REITs备选库,并且根据不同业态以及不同类型,对备选库中的REITs进行有效分类,进一步实施资产配置策略。(二)资产配置策略在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具,本基金将根据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配置;在国家资产配置方面,本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例;在周期/弱周期类资产配置方面,本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例,在经济复苏和繁荣时期,适当增大周期类REITs的配置比例,而在经济下滑和衰退时期,适当增大弱周期类REITs的配置比例。(三)REITs精选策略本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面,本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判;定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。1、定性研判(1)标的业态本基金通过对业态基本面的深入研究,决定基金资产在不同业态之间的配置,主要考虑因素有:产业政策、行业趋势、区域特征。本基金将根据REITs所在地政府对于不同业态的产业政策、不同业态所处行业的发展趋势、不同业态所在区域的租金收益情况和资产价格特征等对相关业态进行分析,精选出标的业态符合政府产业政策、行业发展趋势良好、所在区域租金收益以及资产价格合理的REITs。(2)租约状况由于REITs大部分的收入来自于租金收入,所以租约状况对于REITs来说至关重要,本基金主要从四个维度考察标的REITs的租约状况:空置率、租金收入持续稳定增长能力、租约的长短结构以及租户的质量问题。本基金将精选空置率较低、租金收入有持续稳定增长能力、租约较长、租户质量较好的REITs进行重点投资。此外,我们还会考虑标的REITs租约的集中度风险问题,主要从区域与租户两个维度来评价集中度风险。一般来说,若REITs标的资产组合的大多数租金收入或净运营收入来自于一个或两个相同的区域(或租户),则认为其缺乏多样性,适当地予以降低配置。(3)资产质量本基金考察REITs资产质量时,主要从现金流情况、资本结构、融资能力等三个方面进行。(4)管理能力本基金对于REITs管理能力的评价主要从公司治理的合理性和透明度、管理团队的稳定性和激励机制、历史业绩表现、兼并收购能力等层面进行分析。(5)分红能力本基金对于REITs分红能力的评价主要从分红比率以及分红的持续增长性来进行判断。2、定量分析定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析:(1)估值指标目前国际上通行的对REITs及不动产的估值指标至少包括:1)P/FFO指标:类似于一般上市公司的市盈率(P/E)指标。FFO为运营现金流(FundsFromOperation),其定义为净利润(根据通用会计准则计算)减去不动产出售损益,再加上折旧与摊销。由于不动产的折旧和摊销费用一般较高,而FFO可对折旧及摊销进行调整,并且降低了出现负值的可能性,所以FFO是比净利润更好的衡量REITs盈利能力的指标。2)P/NAV指标:类似于一般上市公司的市净率(P/B)指标。NAV为净资产价格(NetAssetValue),为资产的现金流折现价值减去负债。对于REITs而言,账面价值不能很好反映其资产的实际价值,NAV更为适合。3)资本化率指标(Caprate):是指把资本投入到不动产所带来的回报率,具体为净运营收入除以不动产的市场价格。(2)第三方评级指标本基金还会结合第三方机构对于REITs的评级指标(如穆迪、晨星等),对标的REITs进行定量分析。(四)组合构建策略经过以上对REITs的遴选之后,为控制REITs过度集中于某些区域或业态的风险,本基金将综合考量REITs所在区域、业态集中度,对组合在区域和业态层面进行再平衡,最终构建投资组合。(五)现金管理策略现金管理是本基金投资管理的一个重要环节,主要包含以下三个方面的内容:现金流预测、现金持有比例管理、现金资产收益管理。准确预测未来几个交易日的现金流动是做好现金管理的前提,基金管理人将合理把握因基金的申购赎回等因素引起的现金流变化,编制基金现金流量表。持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求,但现金资产的持有将会影响到本基金的跟踪效果,形成现金拖累。基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下,制定合理的现金资产持有比例。对于基金持有的现金资产,基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下,提高现金资产使用效率,尽可能提高现金资产的收益率。
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