近日，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上表示，公募REITs首批试点产品近期将推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。REITs号称能让投资者在红火的房地产市场分得一杯羹，今天就让展恒基金君跟大家一起来聊聊REITs。
什么是REITs？
REITs即房地产投资信托基金，以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种基金。简单来说，就是基金经理将发行基金募集到的钱投资到房地产，赚的房屋升值收益和房租收益等分配给投资者的一种基金。
REITs的特点
第一，主要投资于产生稳定现金流的成熟不动产、房地产抵押贷款及相关资产支持证券。成熟不动产指长租公寓、写字楼、公共基础设施等。
第二，收益主要来源于租金收入。为了避免REITs成为房地产开发的融资工具，通常会限制REITs房地产开发投资比例。
第三，REITs规定将大部分收益分配给投资者，通常设置最低分红比例。
第四，REITs不会因为持有不动产而增加税收负担，遵循税收中性原则。在REITs设立阶段免除或递延不动产产权转移产生的税费，以及在REITs运营阶段豁免部分税费。
REITs的分类
根据投资对象的不同，REITs可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。权益型REITs主要投资于长租公寓、写字楼、公共基础设施等不动产或项目公司股权。抵押贷款型REITs主要投资于房地产抵押贷款，或是购买抵押贷款支持证券。混合型REITs是权益型和抵押贷款型的综合体。
REITs的意义
首先，REITs降低了普通投资者投资不动产的门槛和交易成本，扩大了投资范围，为投资者提供了一种收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。其次，REITs有利于房地产企业去库存，降杠杆，拓宽融资渠道。最后，REITs有助于促进住房租赁市场发展与房地产企业转型。
实际上，我国现在已经有不少“类REITs”产品，鹏华基金的“鹏华前海万科REITs”一度被视为国内首单“公募REITs”。由于目前还没有推出严格意义上的REITs法律法规，“类REITs”产品在交易结构、运营方式收入来源、收益分配方式等方面与REITs产品还存在一定差异。
公募REITs的筹备工作已经进入成熟阶段，首批公募REITs产品即将推出，最早将在4月份出炉。首批公募REITs试点的覆盖城市将包括北京、上海、广州、深圳、雄安和海南等地，而底层资产将包括长租公寓、基础设施资产、经营性物业资产等多种类型。公募REITs极大可能采取公募基金+资产支持证券(ABS)的运行模式，即主要投资于ABS。
加快推进公募REITs是大势所趋，对公募REITs有兴趣的投资者可关注展恒基金，了解更多信息。REITs相关基金推荐：上投摩根富时发达市场REITs指数(QDII)（005613）、鹏华前海万科REITs（184801 ）。
