展恒点评
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| 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施(REITs) | |||||||
| 沪深300 | |||||||
| 同类排名 |
| 股票名称 | 净占比例 |
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业内平均
| 基金经理 | 任职日期 | 离职日期 | 任职期收益 |
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| 基金全称 | 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 | 基金简称 | 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施(REITs) |
| 基金代码 | 508027 | 基金类型 | 否 |
| 成立日期 | 2021-06-07 | 资产规模 | |
| 份额规模 | 基金管理人 | 东吴基金管理有限公司 | |
| 基金托管人 | 招商银行股份有限公司 | 基金经理 | 孙野,徐昊,刘帆 |
| 交易状态 | 封闭 |
| 业绩比较基准 | 该基金暂未披露业绩比较基准 |
| 投资目标 | 本基金主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，穿透取得基础设施项目完全所有权。通过积极的投资管理和运营管理，力争提升基础设施项目的运营收益水平，并获取稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长。 |
| 投资范围 | （一）投资范围本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于产业园类型的基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，穿透取得基础设施项目完全所有权。本基金成立时拟投资的基础设施项目为1、科智商管持有的位于苏州工业园区星湖街328号的国际科技园五期B区项目的房屋所有权（含地下建筑面积）及其占用范围内的分摊国有土地使用权（以下简称“国际科技园五期B区项目”）；2、园区艾派科持有的苏州工业园区东长路88号的2.5产业园一期、二期项目的房屋所有权（含地下建筑面积）及其占用范围内的分摊国有土地使用权（以下简称“2.5产业园一期、二期项目”）。本基金存续期间，可根据基金的投资策略购入或出售基础设施项目。本基金的其他基金资产可以投资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA级信用债（企业债、公司债、政府机构支持债券、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具[包括现金，期限在1年以内（含1年）的银行存款、债券回购、同业存单，中国证监会、中国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具]等法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。 |
| 投资策略 | 基金合同生效后，本基金将在扣除预留费用后100%的初始基金资产投资于产业园资产支持专项计划全部资产支持证券，通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权。前述项目公司的概况、基础设施项目情况、交易结构情况、现金流测算报告和资产评估报告等信息详见本基金招募说明书。（一）专项计划投资策略1、扩募收购策略基金存续期内，本基金将寻求优先并购原始权益人或其关联方拥有或推荐的其他优质产业园类型的基础设施资产，并通过基金扩募资金投资于新的资产支持专项计划全部资产支持证券份额，或继续认购原有基础设施资产支持专项计划扩募发行的新资产支持证券份额的方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。基础设施项目的资产筛选标准如下：（1）基础设施项目的权属清晰，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外；（2）持有基础设施项目的项目公司企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；（3）基础设施项目为产业园类资产；（4）基础设施项目占用范围内建设用地使用权剩余期限不短于10年；（5）项目公司已取得基础设施项目的房屋所有权，并办理了对应的《不动产权证》；（6）基础设施项目的固定资产投资建设基本程序合法合规；（7）基础设施项目原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；（8）基础设施项目现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。2、资产出售及处置策略基金存续期内，若出现基金原有部分或全部资产持有期收益率下降、资产运营质量下降或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会出售资产。基金管理人将积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，将资产择机出售。如确认基金存续期届满将进入清算期，基金管理人将提前积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，在清算期内完成资产处置。无论是何种情形下的资产出售及处置，原始权益人及其关联方均享有同等条件下的优先购买权。3、融资策略在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工具，提高基金份额持有人的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使用基金持有的债券资产做正回购、采用杠杆收购的方式收购资产、向银行申请贷款和法律法规允许的其他方式等。本基金将确保杠杆比例、资金用途符合相关法律法规允许的范围规定。4、运营管理策略本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、基础资产行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断项目公司持有基础资产项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，基金将深入调研基础设施项目的基本要素（包括位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力等），并结合合适的估值方法综合评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。同时，基金管理人将委托运营管理机构采取积极措施以提升本基金基础设施项目的现有分配及长期资本增长前景。该策略的关键是维持最优租用率及实现租金收入及物业收益净额的可持续增长。因此，主要将采取以下措施及策略：（1）积极管理基础设施项目租赁协议，进行提前续租，将租赁协议届满所引致的影响减至最低；（2）实施积极的营销策略及租赁方案以维持较高出租率及租金增长（如适用）；（3）优化租户多元性及通过资产增值提高回报；（4）通过提供增值服务与现有租户维持良好关系而提高租户续租率；（5）与运营管理机构及物业管理机构合作，致力提供高标准的专业服务，以满足租户的持续需求及提高其忠诚度；（6）定期检查工作流程以提高员工效率，旨在降低管理物业运营成本。运营管理机构将探索不同的策略及机会，对基础设施项目实施资产增值措施以进行升级或翻新，从而进一步提高及改善基础设施项目的回报率：例如升级设施、翻新及重建公共区域等。本基金将根据投资需要参与所投资项目的运营并代表基金份额持有人行使相关权利（包括但不限于通过特殊目的载体行使对基础设施项目所享有的权利），并与运营管理机构签订相应的委托运营协议，力争获取稳定的运营收益。5、资产续期根据相关法律及不动产权证书，本基金成立时拟投资的基础设施项目将于2055年至2060年间陆续到期。基金管理人将积极于土地使用权期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批准，土地使用权持有人将有可能需要相应支付土地出让金。（二）固定收益投资策略本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积累的信用研究成果，利用自主开发的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢价。本基金采用的投资策略包括：期限结构策略、信用策略、互换策略、息差策略等。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。在以上战略性资产配置的基础上，本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，进行前瞻性的决策。一方面，本基金将分析众多的宏观经济变量（包括GDP增长率、CPI走势、M2的绝对水平和增长率、利率水平与走势等），并关注国家财政、税收、货币、汇率政策和其它证券市场政策等。另一方面，本基金将对债券市场整体收益率曲线变化进行深入细致分析，从而对市场走势和波动特征进行判断。在此基础上，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。本基金灵活应用各种期限结构策略、信用策略、互换策略、息差策略等。本基金在控制利率风险、在合理管理并控制组合风险的前提下，最大化组合收益。1、期限结构策略通过预测收益率曲线的形状和变化趋势，对各类型债券进行久期配置；当收益率曲线走势难以判断时，参考基准指数的样本券久期构建组合久期，确保组合收益超过基准收益。具体来看，又分为跟踪收益率曲线的骑乘策略和基于收益率曲线变化的子弹策略、杠铃策略及梯式策略。（1）骑乘策略是当收益率曲线比较陡峭时，也即相邻期限利差较大时，买入期限位于收益率曲线陡峭处的债券，通过债券的收益率的下滑，进而获得资本利得收益；（2）子弹策略是使投资组合中债券久期集中于收益率曲线的一点，适用于收益率曲线较陡时；（3）杠铃策略是使投资组合中债券的久期集中在收益率曲线的两端，适用于收益率曲线两头下降较中间下降更多的蝶式变动；（4）梯式策略是使投资组合中的债券久期均匀分布于收益率曲线，适用于收益率曲线水平移动。2、信用债投资策略信用债收益率等于基准收益率加信用利差，信用利差收益主要受两个方面的影响，一是该信用债对应信用水平的市场平均信用利差曲线走势；二是该信用债本身的信用变化。基于这两方面的因素，基金管理人分别采用以下两种策略：（1）基于信用利差曲线变化策略：一是分析经济周期和相关市场变化对信用利差曲线的影响，二是分析信用债市场容量、结构、流动性等变化趋势对信用利差曲线的影响，综合各种因素，分析信用利差曲线整体及分行业走势，确定信用债券总的及分行业投资比例；（2）基于信用债信用变化策略：发行人信用发生变化后，基金管理人将采用变化后债券信用级别所对应的信用利差曲线对公司债、企业债定价。影响信用债信用风险的因素分为行业风险、公司风险、现金流风险、资产负债风险和其他风险等五个方面。基金管理人主要依靠内部评级系统分析信用债的相对信用水平、违约风险及理论信用利差。本基金将仅投资于AAA评级的信用债。上述信用评级为债项评级，短期融资券、超短期融资券等短期信用债的信用评级依照评级机构出具的主体信用评级，本基金投资的信用债若无债项评级的，参照主体信用评级。本基金对信用债评级的认定参照基金管理人选定的评级机构认定的债券信用评级。基金持有信用债期间，如果其信用等级下降、不再符合本基金投资标准，应在评级报告发布之日起3个月内予以全部卖出。3、互换策略不同券种在利息、违约风险、久期、流动性、税收和衍生条款等方面存在差别，基金管理人可以同时买入和卖出总值相近且具有相近特性券种，赚取收益级差。互换策略分为两种：（1）替代互换。判断未来利差曲线走势，比较期限相近的债券的利差水平，选择利差较高的品种，进行价值置换。由于利差水平受流动性和信用水平的影响，因此该策略也可扩展到新老券置换、流动性和信用的置换，即在相同收益率下买入近期发行的债券，或是流动性更好的债券，或在相同外部信用级别和收益率下，买入内部信用评级更高的债券；（2）市场间利差互换。一般在公司信用债和利率债之间进行。如果预期信用利差扩大，则用利率债替换公司信用债；如果预期信用利差缩小，则用公司信用债替换利率债。4、息差策略通过正回购，融资买入收益率高于回购成本的债券，从而获得杠杆放大收益。5、个券挖掘策略本部分策略强调公司价值挖掘的重要性，在行业周期特征、公司基本面风险特征基础上制定绝对收益率目标策略，甄别具有估值优势、基本面改善的公司，采取高度分散策略，重点布局优势债券，争取提高组合超额收益空间。今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，基金还将积极寻求其他投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适当程序后，将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。 |
| 收益分配 | （一）本基金收益分配采取现金分红方式。（二）本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。自本基金成立之日起前2个自然年度，本基金应当将100%经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者。（三）每一基金份额享有同等分配权。（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。 |
| 风险收益特征 | 本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，以获取基础设施运营收益并承担标的资产价格与现金流波动风险，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征。本基金预期风险低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。 |
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