2月25日，大湾区基础设施REITs发展论坛在深交所举行，深交所基础设施公募REITs相关技术系统于3月1日起正式上线启用，这标志着深交所基础设施公募REITs试点在技术层面准备工作已顺利完成，将为国内首批基础设施公募REITs产品平稳发行上市提供有力技术保障。
可以看到，围绕公募REITs的多项配套措施规则已于1月29日正式发布，其信息公开网站，审核业务系统和网下发售系统也于3月1日启用。公募REITs已经进入首批试点项目正式实施阶段。预计首批公募REITs将于2021年上半年与投资者见面，2021年或成境内公募REITs产品元年。
实际上，国内有基金公司已经推出了国内首只公募REITs，即2015年7月6日成立的鹏华前海万科REITs，该产品以深圳前海地区商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。从收益来看，这只基金的年化收益率水平与优秀的纯债基金较为类似，另一方面，由于封闭时间长，场内交易存在不同程度的折价，场内交易波动比纯债基金要高一些。
图1 鹏华前海万科REITs业绩表现
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
由下图可以看出，该基金的资产配置主要以债券投资为主：
图2 鹏华前海万科REITs设立后资产配置比例变化
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
图3 鹏华前海万科REITs单位净值增长
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
图4 鹏华前海万科REITs成立以来报告收益率
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
图5 鹏华前海万科REITs分红情况
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
以上是我国首只公募REITs基金-鹏华前海万科REITs自成立以来的表现情况。
那这次发布的基础设施公募REITs又是什么呢？
在以前，受市场环境、制度因素等限制，我国没有标准化REITs，均为类REITs产品，通常称为中国版REITs（C-REITs）。中国版REITs大多为私募发行，因而由于私募投资门槛较高，很多个人投资人无法达标，从而无法参与。
首先，公募基金涉及投资者范围广，投资要尽量分散，确保安全，因而比私募基金有更多的限制和要求，比如投资范围，公募基金在投资品种、投资比例、投资与基金类型的匹配上有严格的限制。例如双10限制，第一个10:一只基金持有一家公司发行的证券，市值不得超过基金资产净值的10%；第二个10:同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%。双10限制主要是为了防止单一证券出现非系统性风险而对公募基金组合造成重大影响。因而REITs往往无法达到公募基金的要求。
我国为了促进公募REITs的发展，基础设施公募REITs出现了。
本次公募REITs要求底层资产为基础设施，包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。根据新规，基础设施资产支持证券要持有基础设施项目公司全部股权，因此我们把符合要求的收费公路项目及其收益统统打包，全部做成标准化、能在交易所上市的资产支持证券（Asset-backed securities），简称ABS。同时，还需要一家符合资格的券商或者基金公司进行公募，即基金管理人。基金管理人和ABS管理人应当存在实际控制关系或受同一控制人控制。在REITs发行过程中，发改委会对基础设施项目把关，证监会会对公募发行把关；基金管理人需要向证监会提交相关材料。为了保护投资人利益，同样需要托管人对ABS和基金资产进行托管。而ABS的托管人和基金的托管人应该为同一人。
图6 公募REITs结构
在进行公募的时候，首先，基金管理人可以和ABS管理人开展联合尽职调查，调查内容包括基础设施项目财务情况，以及原始权益人、控股股东、实际控制人、主要参与机构情况等等内容。然后，基金管理人披露招募说明书等文件，再公开募集资金，资金主要用于受让收费公路项目公司的股权。同时，为了保护投资者利益，防止REITs仅仅成为原始权益人退出项目的工具，原始权益人或其同一控制下的关联方也应该参与基金份额的战略配售，而且不得低于基金份额发售数量的20%。至此，公募REITs的资金购买了项目100%股权、经营权利，但也不一定是单一项目，而是可以同时购买多个项目。80%以上基金资产需要投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，剩下的基金资产只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具。公募REITs要将每年可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次。通过公募REITs，原始权益人获得了融资，融资用途需要符合国家政策，鼓励原始权益人将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设。
基础设施公募REITs是一种新的基金品种，投资者要了解清楚这类新基金品种的风险收益特征，根据自己的实际需要和风险承受能力来进行合理投资。
