2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。按照人民银行此前的安排，存量个人住房贷款的定价基准转换从2020年3月1日开始，至2020年8月31日全部结束。
距离房贷办理LPR转换的最后期限仅剩不到一个月的时间，仍有部分购房者对于是否要转换为LPR利率持观望态度。
什么是LPR
LPR全称为“贷款市场报价利率”，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行的市场报价形成的贷款利率。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
表1 LPR历史报价情况
数据来源：中国人民银行
在预期LPR下行的背景下，贷款人选择浮动利率定价会比较合适；但在通胀上行等因素影响下，今后LPR也不排除会进入上升周期，浮动的房贷利率也可能随之走升。这种不确定性，加上定价基准只能转换一次，让不少存量房贷客户仍在“拖延”观望。
转化成LPR，你的房贷利率到底怎么变？
举个例子：
第一步：确定点差（在合同剩余期限内固定不变）
点差=转换前的房贷利率-2019年12月的相应期限LPR（该月5年期以上LPR为4.8%）
如果目前房贷利率是基准利率的9折，即4.9%×0.9=4.41%。贷款还剩10年，所以适用的是5年期以上贷款。因此，固定点差=4.41%-4.8%=-0.39%，也就是-39个基点。
如果目前房贷利率是基准利率上浮10%，即5.39%。剩余期限20年，同样适用的是5年期以上贷款。固定点差=5.39%-4.8%=0.59%，也就是59个基点。
（2）确定房贷利率
转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差
目前可选择的重定价日为每年1月1日或贷款放款日对应的日期。简单来说，重定价日就是在每年这一天，客户的房贷利率都会重新计算一次，与最新的LPR报价挂钩（LPR每月20日报价，当月1-19日作为重定价日，采用的是上个月LPR报价）。
假设选择重定价日为1月1日。那么2020年由于锚定2019年12月LPR，房贷利率不会发生变化。而到了2021年，当年全年的房贷利率=2020年12月的LPR（假设为4.6%）-0.39%=4.21%，将较2020年下降20个基点。
假设选择重定价日为贷款发放日7月23日（假设），到2020年7月23日这一天，客户的房贷利率就要重新计算，与最新的LPR报价挂钩（7月20日五年期LPR4.65%），到2021年7月22日，期间的房贷利率就是4.65%-0.39%=4.26%。
如何选择？
以下几种情况的房贷不需要参与转换：政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）；2020年12月31日前到期的个人住房贷款；固定利率贷款。
而2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价的贷款才面临转换选择。
如何选择？关键要看贷款人风险承受能力和剩余还款期限。“还款期限在五年左右的客户，基本上可以果断选择LPR。”中国农业银行某个贷负责人表示，短期利率比较好判断，单看近几年，降息是大趋势，LPR下行，每年还款额度就会少一些。
比较稳健、追求稳定的贷款人，建议选择固定利率。“不少贷款人的房贷期限还有十几二十年，这中间的扰动因素会非常多，长期利率是很难做预测的。因为不排除还房贷后半阶段迎来经济上行周期的可能，由此引发LPR随之上涨。”
