8月16日，国内首批保障性租赁住房REITs（即不动产投资信托基金）正式公开发售。作为市场稀缺标的，该产品一上线便受到了各路资金“抢购”。认购首日，三只产品认购数均超百倍，累计参与认购资金超1200亿元。原定的8月16日、8月17日两日募集期也由于投资者的火爆申购热情而缩短为1日，于发行当日提前结束该部分的募集。
据悉，上述三个项目分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT。资料显示，中金厦门安居REIT战略配售初始发售份额为31235万份，占发售份额总数的比例为62.47%。网下初始发售份额为1.3亿份，公众初始发售份额为0.56亿份(为此次发售总量的11.3%)，认购价格为2.6元/份，预计募资总规模为13亿元。红土深圳安居REIT为公开募集封闭式基础设施证券投资基金，基金管理人确定的初始战略配售基金份额数量为3亿份，网下初始发售的基金份额数量为1.4亿份，公众投资者初始发售的基金份额数量为0.6亿份，认购价格为2.484元/份，预计募资总规模为12.42亿元。华夏北京保障房REIT本次计划面向公众发售0.6亿份，为此次发售总量的12%，认购价格为2.510元/份，预计募资总规模为12.55亿元。也就是说，三个项目的初始预计募资规模为38亿元，然而网下询价结果显示，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT的网下认购规模分别为394.57亿元、362.70亿元、462.62亿元，实际的认购总金额更是超2000亿元。保障性租赁住房REITs超预期认购，足以说明了投资者的认购热情。
图1 保障性租赁住房REITs基本信息
数据来源：基金招募说明书
截至时间：2022/8/16
首批保障性租赁住房REITs的火爆认购与保障性租赁住房市场的良好发展前景是分不开。
近年来，我国租赁住房市场需求旺盛，区域供需存在差异。根据中金公司研究，中国目前城镇范围内租户比例约16%-20%，租赁人口预计为1.9-2.2亿人。租赁住房市场区域性供需不对称，一线城市及人口净流入的大城市仍存供需矛盾，缺乏有效连通平衡机制。
在“房住不炒”定位下，国家针对发展保障性租赁住房的文件相继出台，要完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决好大城市新市民、青年人等各类群体的住房问题。多地为促进住房租赁市场的发展，推出了“租购并举”、提高公积金租房提取额度、增加租赁住房供给等相关政策措施。但是，在各地的实践中，也暴露出这一类住房普遍面临资金沉淀大、租金收益率不高、投资回收期长等问题。保障性租赁住房公募REITs的发售，使得住房租赁“投—融—建—管—退”全链条有望进一步打通。据悉，包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等省市已相继提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。
从宏观层面而言，其有益于落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，增进居民福祉，有利于拓宽保障性租赁住房供给资金来源，更好吸引社会资本参与，有助于房地产行业平稳健康发展。
未来，我国的保障性租赁住房市场潜力还比较大，为推进这一市场规范、长足发展，帮助相关企业提供创新融资渠道和存量盘活路径，保租房REITs须稳妥施策，以创新深挖保障性租赁住房市场，利用公募REITs推动我国保障性住房长久发展。
