REITs，相信大家之前在各大媒体平台已经看过无数次了。2020年4月，发改委和证监会发布相关文件，正式启动基础设施领域的公募REITs试点，8月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的发布，标志着我国内地基础设施公募REITs试点有了正式的法律政策支持。本年初，上交所、深交所、证券业协会等制定并发布正式的REITs试点配套细则。在一系列的相关法律文件落地后，受万众瞩目的公募REITs在5月底终于迎来了正式发行。
公募REITs简介
公募REITs，又称为不动产投资信托基金，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于基础设施领域不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。通俗来说，就是投资者把钱交由基金经理，由基金经理去投资基础设施项目，赚到的钱大家分。
可投资的基础设施项目包括：仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。
REITs有哪些特点?
（1）投向明确： 80%以上基金资产投资于基础设施ABS（资产支持证券），并持有其全部份额，基金通过基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权，剩余20%投资到债券、货币市场工具等安全性更强的资产上；
（2）主动管理：基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
（3）强制收益分配：收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；
（4）封闭运作并上市交易：采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。
公募基础设施REITs作为公募基金市场的一种全新投资品种，一方面为普通投资者打开了低门槛投资基础设施的“大门”，另一方面为基础设施建设提供了一种新的直接融资支持。
首批发行的9只公募REITs基金
首批发行的REITs基金共有9只，在上海证券交易所上市交易的有5只，分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯，在深圳证券交易所上市交易的有4只，分别为蛇口产园、广州广河、盐港REIT、首钢绿能。
这9只基金是从5月31日开始募集，多只基金的募集时间仅有2天，比如张江REIT、广州广河、盐港REIT、首钢绿能均在6月1日就结束募集。
表1 首批9只公募REITs基金一览
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
首批9只产品底层资产主要分为收益权类和不动产产权类，覆盖仓储物流，高速公路等交通设施，污水处理等市政设施，产业园区等工业设施，地域分布在江苏、浙江、深圳等发达省市。其管理人也是国内知名的机构，如中航证券、红土资管、中金公司等，具备丰富的资产证券化项目发行经验，成功探索、发行过多起私募REITs项目。
表2 公募REITs基金发售情况
图片来源：展恒基金研究中心，Wind
本次首批发行的9只公募REITs合计募资规模大约为300亿左右。产品将通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。目前9只产品的战略配售比例均超过55%，较高者如浙江杭徽、首创水务、普洛斯、广州广河甚至高于70%。个人投资者份额部分，9只产品的认购比例均低于15%。REITs产品发行采取了询价环节，目前首批9只产品对外公告完成网下投资者询价，确认最终认购价格。
1.张江REIT
基础设施项目张江光大园地处上海自由贸易试验区盛夏路500弄，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。张江光大园凭借良好的区域优势、产业配套及交通便利，吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划的行业内优质企业入驻。截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。
2.浙江杭徽
基础设施项目资产范围为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权，其中杭徽高速公路（浙江段）包含三段，分别为杭徽高速公路昌化至昱岭关段、杭徽高速公路汪家埠至昌化段和杭徽高速公路留下至汪家埠段。基础设施项目的主要收入来源于高速公路通行费收入。
3.首创水务
主要投资于城镇污水处理类型的基础设施资产支持证券，穿透取得深圳项目及合肥项目。深圳项目为采用 BOT模式（即建设-运营-移交模式）的特许经营项目，由首创股份全资设立的深圳首创负责投资建设，包含福永水厂、松岗水厂、公明水厂的特许经营权。合肥项目为采用TOT+BOT 模式的 PPP（政府和社会资本合作）项目，由首创股份独资设立的合肥首创负责投资建设。
4.东吴苏园
本基金的基础设施项目为国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目，均位于苏州市苏州工业园区。国际科技园项目是苏州工业园区科技创新、知识创新和企业孵化的重要载体，于2000年4月启动，是苏州工业园区第一家新兴产业载体。2.5产业园是中国-新加坡苏州工业园区“积极培育新兴产业增长点”的重点项目，2.5产业园以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台支持的四大产业平台为布局，为园区实体经济打造卓越载体，是园区发展生产性服务业与知识服务流程外包（KPO）产业的重要载体。
5.普洛斯
目标基础设施资产由 7 个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约 704,988 平方米。截至 2020 年 12 月 31 日，目标基础设施资产合计平均出租率约 98.72%，合同租金及管理费平均约 40.04 元/月/平方米，估值合计约53.46 亿元。
6.蛇口产园
本基金拟初始投资的基础设施项目位于蛇口工业区的蛇口网谷产业园。网谷系产业园是招商蛇口产业园板块下的旗舰产品，分布于广东深圳、江苏南京、山东青岛、湖北武汉等多个核心城市，而位于深圳市南山区的蛇口网谷尤为优质。
7.广州广河
广河高速（广州段）是广东省境内连接广州市、惠州市与河源市的广州至河源高速公路的广州段，属于基础设施补短板行业中的收费公路基础设施；位于粤港澳大湾区，属于优先支持的重点区域。广州至河源高速公路是广东省“十一五”重点建设项目，是广州市城市空间发展规划中“北优”战略和沟通广佛都市圈与粤东北之间的重要交通枢纽。
8.盐港REIT
本基金初始投资的基础设施项目为现代物流中心项目。现代物流中心项目位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区，邻近盐田港码头。项目包括4座仓库、1栋综合办公楼及1座气瓶站，各仓库通过连廊和行车道相互连通，均为高标准多层坡道库。
9.首钢绿能
首钢生物质项目包括生物质能源项目、残渣暂存场项目、餐厨项目。生物质能源项目，日焚烧生活垃圾3,000吨，总建筑面积69,933.43平方米，包括焚烧厂房、汽机及主控厂房、沼气发电厂房、污泥脱水间等。餐厨项目，总建筑面积6,044.44平方米，餐厨垃圾设计处理能力100吨/天。项目分为收运系统和处理系统两部分。建设内容包括综合水处理车间、餐厨垃圾预处理车间，建设规模5,934.17平方米。残渣暂存场项目，总建筑面积160.36平方米，总库容128万立方米，设计残渣填埋能力700吨/日、渗沥液处理能力35吨/日 。
值不值得买？
挑选这类基金，不太适用于挑选其他公募基金那样，通过历史业绩、基金经理的选股、风控和择时能力等指标去衡量，毕竟底层资产完全不同。
如果你对投资方向或是项目所在城市的发展情况相对熟悉，比如你在北京，那么这其中的首创水务和首钢绿能可以考虑；如果你在苏杭地区，那么杭徽高速和东吴苏园可以考虑。或者你对项目本身，比如仓储物流和高速公路有理解的话，也可以选择相关的基金，秉承着“不懂不投”的大原则。
由于基建规模大，回报周期会比较长，结合风险-收益特征，REITs基金适合有中长期投资计划的稳健型及风险承受能力较强的投资者。
怎么买？
REITs的购买渠道分场内基金购买和场外基金购买，在认购期内，投资者可以通过场内证券账户或场外，如基金公司官网、或第三方销售机构认购基金份额，多数认购起点为1000元。
最后，值得一提的是，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，投资者在场内认购(证券账户)的份额，可直接参与场内交易；在场外认购的，需要先转托管至场内后，才能参与场内交易。
