基础设施证券投资基金，这一产品受到市场的广泛关注，首批9只公募REITs在5月31日面向公众正式发售，从公募REITs发售公告看，这9只产品都在5月31日发行，除浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园计划、普洛斯发行到6月2日之外，其他都将在6月1结束，意味着这一波REITs发售将上演2天募集或3天募集的“闪电战”。
前几天，国内多家私募基金都在疯抢房地产信托REITs，这些私募机构包括在一级市场上仅次于高瓴资本和红杉的“鼎晖投资”，以及去年二级市场的私募基金冠军“石峰资产”，还有“中金资产和景唐投资”。
REITs的简介
REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，翻译过来就是房地产投资信托基金，是通过发行收入证明募集资金，然后投资于房地产等基础设施项目，以租金收入和房地产升值来分配股息的一种信托基金。简单来说，公募REITs就是投资者把钱交给基金经理，由基金经理去投资基础设施项目，比如高速公路、机场、港口、产业园区等基础设施，这些基础设施如果赚钱了，就把钱分给投资者，所以说投资REITs的人可以把自己想象为“包租公”、“包租婆”。
对于国内投资者来说，REITs是一个比较新的投资品种，但是在国外市场已经非常成熟了。世界上第一只REITs在1960年诞生于美国，经过60多年的发展，美国的REITs市场已经非常成熟。
我国在这次发行真正意义上的9只公募REITs产品之前，进行了很多探索，2002年国内信托业务开展后开始涉及房地产信托业务；2005年首次提出开展REITs，商务部向国务院递交商业地产调查报告，提到要开放国内REITs融资渠道；2008年高层开始鼓励试点，国务院曾多次鼓励开展房地产投资信托基金试点工作；2009年央行联合银监会等部门成立“REITs试点管理小组”，制定试点方案；2010年住建部鼓励利用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道，出台了与租赁挂钩的政策；2014年中信启航专项资产管理计划发行，标志着国内REITs破冰；2015-2016年国务院住建部发布多项推进REITs实现发展的政策，鼓励政策密集出台；2017年保利、碧桂园等长租公寓类REITs纷纷发行；2018年首个住房租赁资产证券化文件发布，这对发行基本条件等做出了明确要求。
数据来源：百度百科
制图时间：2021/6/1
在近20年探索的基础上，终于在今年5月31日面向公众投资者发行了9只公募REITs。这9只分别是张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河和蛇口产园。但是这次上市的REITs资产有一个不好的地方就是封闭期太长，最短的封闭期为20年，最长的可以达到99年，也就是投资者在场外申购一个REITs资产后，20年内别想着赎回，只能通过二级市场卖出。
数据来源：展恒基金研究中心
制表时间：2021/6/1
多家私募疯抢房地产信托REITs
前几天，国内私募中中金资产、景唐投资、鼎晖投资和石锋资产都在狂抢房地产信托REITs，如下图所示，中金农银10号集合资产管理计划、景唐旗下的精选2号、鼎晖投资旗下的南晖基金，以及石锋资产旗下的众多基金都参与了REITs产品的场外报价。很多机构在狂抢ERITs，主要原因有两个，一是实现大类资产的配置，REITs资产和股票、债券这两类资产的相关性极弱，有利于获得多个独立的收益来源，并有效的分散风险；二是大家喜欢炒新，每次新资产上市都会有一波炒作。
数据来源：海榕财富风险投研
其中石锋资产旗下的基金参与的最多。石峰资产成立于2015年7月27日，管理规模在100亿以上，主打股票策略，是去年国内二级市场的私募基金冠军，旗下有158只基金，基金经理是崔红建和郭锋。如下图所示，截至5月24日，石锋资产成立以来累计收益达到638.89%，同策略的收益为38.85%，沪深300收益为34.85%，年化收益为34.15%，远跑赢了市场，取得非常亮眼眼的成绩。
数据来源：金方数据库
数据时间：2021/5/24
旗下代表产品是石峰资产重剑一号，该产品成立于2016年9月，基金经理是郭锋，成立以来的累计收益达到449.81%，超额收益为392.64%，成立以来的最大回撤为32.68%。今年以来市场震荡，抱团股急跌，打的措手不及，表现不是很突出，收益为-1.89%，最近一个月的收益为正值，达到3.79%。
数据来源：金方数据库
数据时间：2021/5/24
石锋资产6月操作策略
在石锋资产月度策略报告中指出以下四个核心要点。
一是经济回落趋势进一步确立，疫情后修复领域提供韧性。4月经济动能较上月进一步放缓，出口和房地产投资是当前经济修复的主要推动力量，但制造业和消费的恢复低于预期，经济回落趋势进一步确立。此外，部分疫情后周期收益的板块目前尚未完全恢复正常，还有修复空间，我们维持经济运行节奏仍将是缓慢回落而不失速的判断。
二是信用收缩最快阶段已过，货币预计回归中性，但仍需注意通胀风险。从4月份的数据看，社融单月复合增速和M2增速均已回落至GDP增速附近，货币政策框架的“锚”则在于“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，因此本轮信用收紧最快的一个阶段或告一段落。预计后续货币政策可能会逐渐回归中性，但短期内也不存在大幅收紧的基础。我们仍需要警惕通胀压力的失控，货币政策存在被动收紧的风险。
三是海外经济仍在回升，美联储收缩QE或已不远。从PMI数据看，欧美经济的修复依然处于上行态势，其中美国PMI数据高位有所回落而欧洲和日本的PMI数据仍在上行，美联储4月会议纪要显示其首提“讨论调整购债规模”，而从历史经验看，美联储内部开始讨论缩减到最终决策，一般还要经历数个月的时间。
四是警惕反弹窗口临近尾声，市场下行风险仍存。4月份经济数据进一步确立了修复见顶的形式，货币环境趋于宽松，权益市场出现反弹，以医药生物为代表的绩优板块和周期复苏交易板块领跑市场。展望三季度看，货币宽松防控信用风险扩散的必要性下降，同时通胀也存在超预期风险。预计三季度市场的波动可能会再度加大，我们需要警惕本轮反弹窗口结束的风险。
投资操作：未来最大的风险仍然是输入性通胀，通胀很有可能会在下半年继续走高，从而对国内货币政策带来一定的压力，但是由于是输入性通胀，所以货币政策的紧缩力度也会有限。海外因素毕竟是复杂的，我们无法去准确做出预判，因此对下半年仍然要保持谨慎乐观，对市场保持“谨慎”，对优秀公司的成长要保持“乐观”。
