随着近期地产调控政策的放松、「第二支箭」（民企债券融资支持工具）的重启以及「金融16条」的发布，地产股迎来久违的反弹。据Wind数据库统计，截止2022年11月15日，万得房地产行业指数的涨幅已高达17.83%，在所有申万一级行业中涨幅居首。在此背景下，投向地产的基金净值普遍涨幅也在10%以上，部分基金涨超20%。
图1 房地产指数日K线图
备注：数据来源于Wind数据库，且房地产指数是万德依据万得中国行业分类编制的主题行业指数。
据Wind数据库统计，从10月31日至11月15日，可统计数据且以房地产行业作为第一大重仓行业的基金（以下简称“地产类基金”）共88只，算术平均净值涨幅为9.31%，其中被动指数型基金涨幅领先，招商沪深300地产C期间净值涨幅达到24.02%，在地产类基金中领跑。银华中证内地地产主题ETF、南方中证全指房地产ETF、华夏中证全指房地产ETF、鹏华中证800地产C、国泰国证房地产C等6只指数基金，净值涨幅在16%-19%之间。
表1 地产类被动指数型基金11月以来收益率
备注：数据来源于Wind数据库。
主动权益类地产基金中，各基金的收益率差别很大，从0到22.88%不等。其中，约5.68%的基金11月份以来的收益率处于20%以上，32.95%的基金11月份以来的收益率处于10%~20%，61.36%的基金11月份以来的收益率处于10%以下。11月份以来收益率排名前10的基金分别是工银产业升级C、天冶转型升级、永赢惠添盈一年持有、永赢惠添盈C、安信新常态沪港深精选C、安信价值启航C、安信价值驱动三年、工银瑞信国家战略主题、永赢惠添利、永赢乾元三年定开，对应的收益率分别为22.88%、 20.67%、19.86%、19.44%、18.73%、17.65%、17.52%、。从三季报来看，这些基金对金融行业的配置占比均高于地产行业。
表2 11月以来收益率排名前10地产类主动权益型基金
备注：数据来源于Wind数据库。
那么，当下我们应该增配地产类基金吗？如若增配的话，我们应该选择什么样的标的呢？
知名基金经理丘栋荣曾在三季报中写道，“房地产市场政策从限购、金融等多维度进一步放松，进入风险暴露彻底后的修复阶段，地产行业初露剩者为王的特征，更集中于高信用、低融资成本优势的央企龙头公司，这些公司短期受益于政策推动的需求反弹，中期受益于供给有量、购房者偏好转变及理性回归，长期受益于市场格局优化和占有份额持续扩张。这些公司的抗风险能力、潜在成长性和盈利质量都会更为优异，并且当前的估值极低，有较好的回报潜力。”
具体来说，从需求端来看，房地产整体需求和销售有所企稳，政策宽松背景下，如信贷相关的利率政策、部分地区限购政策等从边际上有所回升。
其次，从供给端来看，这一轮下行之后，整个供给侧的收缩剧烈，所以对于幸存的公司来说，其盈利能力和市场份额会有明显的提高。
