REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的一大优势在于可以通过汇集“小资金”形成资金池，借以提供中小投资者获得门槛很高，并且有相对稳定和高额回报的基础设施的机会，其次相较于中小投资者对于获取信息的不对称性，REITs作为信托基金，有专业知识很强的专业管理人员将募集的资金用于投资基础设施，进一步可以分散投资风险。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大。发达国家最初的REITs主要针对房地产项目，而我国公募REITs与之不同在于以基础设施作为底层资产，而央企又持有了大量符合条件的存量基础设施。因此，开展基础设施REITs试点及其相关的REITs公募基金的主要目的在于盘活存量资产并借助发行REITs回收资金再投资新项目建设，这是适合中国国情的一种新型REITs，也有利于发挥央企在现代化基础设施资产建设中的带头作用。
表一 近期公募REITs政策
表格来源：展恒基金研究中心，Wind
数据时间：截至2022年11月17日
而我国自2021年6月首批试点项目落地以来，截止11月17日。目前获批发行的公募REITs产品已达23只（其中上交所发行15只，而深交所发行8只）。基础资产涉及收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、生态环保和保障性租赁住房等多种类型，基础资产逐步丰富，市场规模有序扩大。伴随三季度以来各地政府不断的政策利好，各地已经开始将发展及推进基础设施领域不动产信托基金试点工作公开数据显示，今年3季度以来，新发行亮相的公募REITs数量已达到10只。其中最新发行的华夏基金华润有巢REIT累计吸金1200亿元，再度成为进项追逐的吸金石。
表二 累计发行REITs一览
表格来源：展恒基金研究中心，Wind
数据时间：截至2022年11月17日
展恒研究中心认为今年火爆的REITs行情是意料之中，有其合理性。这是由于天然的优质资产和稀有性所决定的，叠加本年市场行情震荡，投资者也更愿意去配置稳健资产，而优质房地产表现出的低相关性更加受到各类资金追逐。展恒研究中心认为这类产品热度将持续下去，而证监会11月中旬发表的关于抓好REITs常态化发行的十条措施落地，将有望进一步扩大REITs的试点范围，将覆盖更加宽泛的领域。随着目前等待申报的和招标中的新型产品来看，除了园区、仓储物流、生态环保和保障性住房之外，还有海上风力发电厂、水利工程等“新型投资产品”
展恒基金研究中心认为，具有较好发展前景的行业才能产生稳定的现金流，而是收益质量和成长性也是选择合适REITs投资品的重要因素，伴随证监会透露出试点扩大的信息，我们认为REITs与新能源的“绑定”将对双方形成互补，新能源相关的基建标的除了水利及风电场之外，还包括光伏发电集群、储能相关电网设备等，随着技术更新换代带来的度电成本的降低，新能源基建有望提升运营毛利率。因为新能源行业政策目标明确（“碳中和”），景气度高，而且固定资产的风险指数较低，可带来稳定的现金流，但同时随着未来REITs产品的增多，伴随稀缺性的下降，溢价空间和投资热情都有减少的可能性。
