“三箭”齐发,房地产行业即将迎来新一轮的繁荣期?

原创展恒基金网
2022-12-01 阅读量:1094 房地产 万科A 股权融资

随着11月28日晚间房企股权融资“第三支箭”的正式落地,信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”,合力推动房地产融资。在此背景下,11月29日开盘后,地产股强势大涨,多只A股地产股涨停。截至收盘,万科A(000002.SZ)、中交地产(000736.SZ)、金科股份(000656.SZ)、天保基建(000965.SZ)、中国武夷(000797.SZ)、华侨城A(000069.SZ)等近40股封板。昨天虽有小幅调整,但今天再次开启上涨模式。


备注:数据来源于同花顺,统计截止时点2022.12.1 10:16


那么,在“三箭”利好政策的助力下,房地产行业会不会迎来新一轮的繁荣期?


知名私募星石投资认为,房地产行业20天内“三箭齐发”,供给端政策密集落地,对整个市场的信心和预期都有比较大的提振,市场对于明年经济的信心更强了。对于预期而言,市场会觉得此轮房地产的底部基本上探明了。这主要是因为从2021年开始的“三道红线”主要是在收缩供给端,而“三箭之一”房地产股权再融资则扭转了2021年“三道红线”带来的供给端收缩局面,相当于是在供给端的进一步放松,也就是说从资金端、从源头上给钱、给选择,必然会带来行业再融资快速释放以及并购快速落地,有助于解决行业保交楼的问题,也有助于解决今年房地产投资过快下滑的问题,盘活了存量资产。即便今年行业再不好,优质企业其实还是卖得动的,不像小企业根本卖不动。因此,相当于对房企而言意义重大,这意味着这一轮地产收缩到此告一段落了,增强了市场的信心和预期。然而,受到前期房地产繁荣周期、人口等因素影响,2021年底至今年需求侧政策效果不显著,即使部分城市在今年一些需求侧实施因城施策政策后有所恢复,总体的房地产需求可能仍然是下滑的。同时,“三箭”中的授信、发债成效有限。因此,这项政策虽然会使得供给端放松,但在需求端不足的背景下,应该不会带来房价的再一次大涨或者非常强的需求释放,能够得到的最好结果可能是优质企业能够得到重估,但不代表这个行业还有很大的发展空间。房地产行业整体的下行周期可能结束了,但有没有新一轮的上行周期可能还需要再观察。


华泰柏瑞基金经理杨景涵认为“三箭”政策主要集中在供给端解决问题,让房地产企业减轻短期的债务压力,适度改善资产负债表,需求端的改善还需要时间。但房地产需求和经济发展水平密切相关,如果经济整体改善,人民收入水平预期提升,购房需求就有望逐步提升。因此,即使需求端政策进一步改善,实际房地产行业的景气度可能仍然需要一定时间才能明显回升。


鹏扬基金表示我国房地产行业已经进入一个缓慢下行的长周期。要适应于这一周期客观规律,政策既要避免脱离有效需求的过度刺激,也要避免助推周期下行的加速造成金融风险。因此,我国房地产长效机制一方面因城施策支持刚性和改善性住房需求,另一方面保持房地产融资合理适度。下阶段政策实施继续以“保交楼”为主,即使“保主体”也是推动在建项目能顺利竣工交付,需求端的政策也没有鼓励居民部门大幅加杠杆,更何况这还取决于购房者的意愿和能力。因此,在目前政策环境下,房地产行业的增量需求会更偏中下游的施工竣工环节,即建材、装修、家电等领域,而对上游拿地、新开工的推动作用预计有限。


从长远看,房地产行业健康平稳发展还需要销售好转,让房企能自我造血。目前制约房地产销售的主要因素一是疫情限制线下活动,二是居民收入增速放缓,三是房价上涨预期减弱。这有赖于疫情政策进一步优化,经济内生动能恢复,即使条件具备,传导至地产销售可能需要较长的时间,理想情况下明年全年房地产销售也就是能和今年持平。


综上,基金经理对于房地产行业“三箭”政策在短期内仍持观望态度。至于后期是否会迎来新一轮的繁荣期,还需再静静观察“三箭”政策实际落地情况。


另外,我们从三季度公募基金对房地产板块的持仓也可看出这一点。三季度,公募基金经理针对房地产板块的持仓仍旧处于低位。根据数据,今年三季度公募基金房地产板块持仓市值占股票投资市值比重为2.00%,环比上升0.31%,较2021年末上升0.44%,处在2013年以来的18%分位(低位)。同时,公募基金对于地产股的持仓主要集中在传统全国性头部房企和强信用的二线区域龙头。据统计,三季度公募基金持仓比例TOP5的地产股分别为保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团和建发股份,且持仓市值TOP5的地产股持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到66%,环比上升4.45个百分点,持股集中度连续提升4个季度,继续创出2017年以来的历史新高。


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