“发展公募REITs市场势在必行--REITs视角下的房地产投资” ，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在由北大光华主办的“中国REITs论坛”2019年年会上发表了这样一场演讲。 我国房地产行业已从上半场“增量开发+粗放式发展”进入下半场“存量运营+精细化管理”模式，如何盘活存量资产的问题日益凸显。在这一背景下，REITs就成为了重要的解决方案之一。
肖钢介绍称，REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会。同时，REITs具有被动投资属性，不依赖于频繁交易来获取主动投资收益，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。
从微观视角分析，肖钢指出了REITs四方面特性。一是资产处置规律性。REITs资产处置速度较为平稳，未出现快进快出的投机性交易行为。二是增长可持续性。REITs资产规模稳中有升，逐步增长实现规模效应。三是资产持有长期性。REITs是持有型不动产的长期投资者，其平均持有期限远远长于投机型投资者。四是价值投资合理性。REITs资产处置的主要目的并非低买高抛的价差，而是更关心租金合理性以及未来增长性，且其增值幅度处在合理范围内。
最后，肖钢总结到，当前发展公募REITs势在必行，不但可为金融供给侧结构性改革提供重要抓手，为经济持续发展提供新动能，也有助于降低不动产市场波动性，提升金融市场稳定性。主要表现在5个方面。一是拓宽不动产投融资渠道。丰富了物业退出渠道，让开发过程形成了“投融管退”的闭环，对于商业地产企业快速回笼资金、实现项目融资有着重要作用。二是增强包括房地产企业在内的非金融企业财务稳定性，强化重资产企业资本形成机制，降低负债率。三是培育专业化不动产运营机构发展，提升管理品质，也有助于形成职业经理人市场。四是疏解居民储蓄投资渠道，增强抗通货膨胀能力。REITs有效降低不动产投资门槛，能够成为有效投资替代品，疏解住宅市场的储蓄资金，减少住宅市场的资金囤积。同时丰富公众投资理财选择，提升居民财产性收入。五是有助于促进消费升级，进而带动相关产业转型升级。
同时，肖钢强调，作为新型金融品种，推出REITs也要根据国情加强风险防范。对此，他提出了五点建议。一是制定REITs法律和规则体系。二是建立规范REITs内部治理要求，完善REITs管理人的激励约束机制。三是强化REITs分红机制和杠杆率约束。四是制定扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严格的市场化扩募约束。五是坚持做好投资者教育，让投资人更好理解REITs本身特性。
一个标准的REITS是这样的：主要的资金投向不动产项目，而且必须是大部分投资于能够产生稳定现金流的存量不动产物业，少部分可以用于开发。REITs的收入里必须有不低于一定比例（美国是75%以上）来自于所投不动产项目租金或者增值。
由于我国法律制度与市场条件不完善但在不动产持有者盘活存量的需求之下，我国市场上发行了类REITs。所谓类REITs，就是部分特征符合标准REITs，但与标准的REITs存在一定差距。
来源：金融监管研究院
我国有很多类REITs产品，其中有一只为公募基金：鹏华前海万科REITs（184801.SZ），作为国内首只在国内交易所上市的公募REITs，虽然本质上是一个部分投资租金收益权的封闭式债券基金，并非标准化的股权REITs产品，但它突破了基金投资比例的限制，同时公募性质显现。
来源：金融监管研究院
据相关媒体报道信息：今年以来，证监会有意推进公募REITs的进程，正在对REITs底层资产情况进行摸底，鼓励一些基金公司和券商上报REITs项目方案。
