多年来，随着我国资本市场的发展，REITs被反复放到桌面上来谈。尽管去年国内的REITs取得重大突破，多家房地产主体发行了一些类REITs产品，但整体而言均只是部分符合国外成熟市场REITs的标准而已。也就是说，真正的REITs在我国还未诞生。
继去年在政府层面首次出台具体文件支持资产证券化后，我国今年必然会继续推动建立租购并举的住房制度，这也为推进公募REITs试点在住房租赁领域尽快落地提供了前提。
近日，上交所对外公布的2019年工作部署中，其中一项重要的内容是进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。
什么是REITs？
REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，即房地产投资信托基金，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
说白了，REITs就是一种基金，投资者们把钱凑到一起，交给基金经理，让他去投资房地产，大家享有收益分红的权利。
根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类:资产类、房地产贷款类与混合型。
资产类REITs 投资于房地产并拥有所有权，从事房地产如租赁等经营活动。与传统房地产企业不同，REITs 主要目的是对房地产进行运营，而不是开发后进行出售。
房地产贷款类REITs 投资于房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于房地产贷款的利息。
混合型 REITs 顾名思义，资产类和房地产贷款类都存在的REITs。
既然是基金，那必然具有基金的优势：
我买不起房子，但可以用少量的资金参与房地产投资；
我不懂房地产投资，但我可以把前交给基金经理来管理，不仅专业，而且投资组合也更好的分散了投资的风险；
我急用钱但房子变现太慢，而这里退出门槛低，具有较好的变现性。
另外，REITs相比其他基金也有自身的一些优势：
分红比例高。REITs一般将90%以上的收益分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。
稳定、抗通胀。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀。
2014年5月，国内首单物业资产的资产支持专项计划在深交所挂牌上市。作为证监会REITs的试点产品，该项目拉开了中国REITs发展的序幕。
尽管REITs在我国属于一个还未成熟发展的新鲜事物，但其实它早在20世纪60年代就在美国诞生了。近几年国内不断有“类REITs”产品的发行尝试，但由于我国至今尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，所以其在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面与真正意义的REITs仍具有一定差异。
REITs的推出有何意义？
随着经济和金融的发展，房地产已经成为众多国家经济体系中密不可分的一部分。而在我国表现得更为突出，房地产已成为推动我国经济发展不可或缺的中坚力量。
我国房地产行业蓬勃发展，随之而来的是实体经济难以支撑的过度使用的高杠杆。去年以来，去杠杆的浪潮风起云涌，对整个房地产行业造成了不小的影响。
随着REITs的发展，类REITs产品解决了开发商尤其是长租公寓企业，面临的回报周期变长、融资渠道变少、流动风险加剧等问题，他们可以通过把已有的重资产打包发行类REITs获得融资。所以，和国外的REITs相比，国内的类REITs本质上只是一种融资工具。
可见，REITs不仅仅可以盘活房地产存量，有效防止沉余，而且拓宽了企业融资渠道，降低了市场杠杆，极大防范和缓减了金融风险。
然而，至今我国真正意义的公募REITs还尚未到来，尽管它可能已经并不遥远。
