公募基金行业又迎来了一个划时代新产品，未来投资者又多了一个新选择。4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。
这意味着，动辄数十亿或百亿级的基础设施投资将是首批试点领域，因此这也被视为助力基建、拉动投资的又一重要制度性举措。
REITs是什么，收益怎么样？
REITs（Real Estate Investment Trusts）——即房地产信托投资基金，自上世纪60年代，世界上第一只REITs在美国诞生以来，作为房地产证券化的一个重要投资工具，已运行多年。
可以将其通俗的理解为：投资者把资金交给专业的房地产投资运营公司，形成基金。基金管理人再将持有的资金去购买各种不动产，如写字楼、商场、酒店、公寓、停车场等。这样投资者既当了包租公，还享受了不动产升值的红利。
具体来说，它主要有以下几个特点：
1. REITs是一种基金，普通投资者也可以参与；
2. 这种基金，持有以收租为主要目的的物业为主，（普通投资者也可以参与收房产租金了）；
3. 投资者除了获取定期的现金收益，还能获得物业增值的收益（普通投资者也可享受房价上涨带来的收益）；
4. 基金通过投资房地产赚来的钱，必须把绝大部分定期分配给投资者（美国要求90%以上）。
收益方面，国际市场经验表明，REITs亦股亦债的特性支持其长期稳定的可观回报（分红+资本增值总收益中枢年化11%-13%），例如美国和香港的REITs近些年的回报率普遍在7%以上。
而实体资产和传统股债的低相关性也令其得到国际机构投资者（尤其是以养老基金、主权基金、保险、公募为代表的长线投资者）的广泛青睐。
中国版REITs有何特别之处？
在其他海外发达经济体中，REITs已在各自的资本市场中占有重要地位。目前美国为全球REITs市场规模最大国家，截至2019年末，公募REITs市场规模约1.3万亿美元，占GDP规模约6.5%，远超排名第二的日本。
全球主要REITs市场市值（截至2020年4月30日）
从国际经验看，基础设施与持有型房地产是REITs两类基础资产。从类型上看，它主要分为两类：实物资产和抵押债券。实物类的REITs即实际持有各类资产，入酒店、医院、商铺、写字楼等，香港和新加坡类似REITs中大家比较熟悉的领展，就持有大量住宅和商铺；抵押债券类REITs则是专门投资于各类抵押贷款债券。
但此次我国试点的REITs是叫基础设施基金，而不是房地产信托，因此不含有住宅和商业地产。不能持有住宅和商业地产，被认为是目前我国要推出的REITs和国外REITs最大的不同。
对基金投资有何启示？
其实在2015年，国内首只符合国际惯例的REITs产品——鹏华前海万科REITs就成立了，Wind数据显示，截至2020年5月6日，鹏华前海万科REITs 2015年成立以来的4.8年总回报为34.12%，但目前仅有一只相关产品。
鹏华前海万科REITs业绩表现
此次的基础设施REITs，总结下来包括以下几大核心：交运、环保、公用事业与新基建。从《指引》里“优先支持”和“鼓励”两个关键词来看，重点提到了优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区等开展试点。
所以，不能把此次公募REITs开闸理解成房地产信托投资基金，本质上其实是大力支援“新老基建”项目。
总的来说，REITs创设对于中国整体金融资本市场建设意义重大，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。
