从2021年6月首批9只上市以来，中国版公募REITs已经满一周年。这一年间，首批9只基础设施公募REITs成功上市运行，接受市场考验，并取得不俗业绩。同时，在疫情散点爆发、消费和外贸对经济拉动力减弱的背景下，投资成为经济增长的主要发力点，而公募REITs被认为是从投资端拉动经济增长的重要力量。2022年5月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，进一步明确了公募REITs在投资中的重要性。至此，公募REITs迎来了投资新机遇。
1、公募REITs是什么？
所谓REITs是不动产投资信托基金的英文缩写。基础设施公募基金REITs，是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具。
最初REITs的投向以地产为主，主要方式是将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。近年来，我国REITs主要转向基础设施领域，比如产业园、高速公路、港口仓储等等。
举个例子，投资者如果买了一份高速公路的公募REITs基金，就相当于买了很小一部分高速公路，将来高速公路每年收的过路费，就可以按比例分享。
2、REITs投资的优势在哪里？
REITs投资成为投资热点，是多因素共振的结果。
第一，REITs本身的风险适中，收益也较为理想。REITs产品的风险介于股票和债券之间，比较适合风险中性的投资者。从收益看，2022年二季度，已上市的多只REITs底层项目盈利水平较好：建信中关村REIT项目二季度净利润，实现环比上涨22.6%；建信中关村产业园REIT在报告期内实施分红4410万元，约占可供分配金额的97%，反映了现阶段我国REITs较高的收益率。
第二，国家政策释放出了支持REITs发展的积极信号。今年5月，国务院第19号文件提出：推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。文件强调要更加灵活合理确定运营年限，适当放宽收益集中度要求，并首次提出要探索建立多层次基础设施REITs市场，这从某种程度上为REITs的发展创造了更加宽松的环境。
第三，制度设计上较为严格。REITs要求强制分红，底层资产每年的可分配现金流中有90%要分给投资者；其次，从未来增值的角度，投资人还可以享有二级市场增值的收益。从项目落地过程来看，底层资产受理时，有律师、财务评估团队筛选出优质资产，审核过程还要先上报省发改委、国家发改委，然后才推荐给证监会，所以能够脱颖而出成功发行的项目品质较高。
3、如何进行合理投资？
当前，我国REITs还处于起步阶段，上市产品总量仅14个，多数REITs上市时间仅一年左右，未来的发展潜力巨大。从分布领域看，高速公路、产业园、公共设施、新能源、仓储物流、污水处理、电力等均有涉及。发行规模差异较大，高速公路类发行规模较大，而公共设施、产业园的发行规模相对较小，如中航首钢绿能REIT发行规模为13.38亿，而华夏中国交建高速REIT的发行规模则达到了93.99亿。各类REITs的封闭期普遍较长，均在20年以上，平安广交投广河高速REIT封闭期达到99年，在流动性方面有一定考验。面对REITs的发展机遇和它纷繁的类型和指标，我们既要树立正确的投资理念，也要有REITs的分辨选择能力。
从投资理念角度讲，因为REITs是一个介于股票与债券中间的独特品种，所以投资者更应该树立一个以稳定分红为主要回报来源的投资理念。同时，投资人还是要从资产配置的角度去看REITs产品，如果只是想短期地炒作来获得二级市场资本利得，现在不是一个好时机。
在选择REITs产品时，需要考虑多方面的因素：
第一，要看不同的投资人具体情况，如年龄，投资风险偏好，对收益的具体的要求，去挑选底层资产，这是第一个。
第二，从策略方面，要做一定的分散化投资。做分散化投资肯定比只持有一个REITs的风险和波动要低一些。中国现有的上市REITs主要分布在高速公路、产业园、新能源、仓储物流和污水处理等领域，投资者可以做不同领域的分散化投资。
第三，选择好赛道。选择好赛道非常重要，不同赛道的抗风险能力和盈利预期存在较大差异，这还要从不同REITs的业绩历史来判断。
第四，选择分红率较高、分红历史稳定的高股息率产品。由于我国REITs的上市时间较短，分红历史还查询不到，我们可以参考香港的REITs市场。2020年，香港汇贤产业信托、富豪产业信托的分红率名列前茅，略高于10%，其它多数在7%左右，因此在选择时我们会倾向于选择前者，当然还要结合它历年的分红稳定性来看。
总之，在公募REITs的投资机会面前，我们首先要对产品特点加深了解，在此基础上树立正确的投资理念，运用科学方法来实现投资目标。
