1月4日，房地产板块持续拉升，新华联、三湘印象、新城控股、中南建设等多只个股拉涨停，城建发展、中交地产、金地集团等跟涨。这也是2023年房地产指数在2023年仅有两个交易日的第二次上涨。截止1月4日收盘，房地产板块多只个股今年以来的累计收益率已超10%，其中，涨幅最高的个股-三湘印象涨幅已经超过20%。
图1 1月4月房地产行业个股涨跌情况
在房地产行业个股大幅上涨的持续带动下，房地产指数也再度开启了快速增长模式，在A股仅有的2个交易日，涨幅已经达4.97%。今日也以3.81%成功霸榜申万一级行业日涨跌幅。
图2 房地产指数走势图
那么，房地产板块为何在12月经历阶段性回调后再度开启上涨模式，这大概率与12月份扩内需政策以及近日多地地方政府出台的房地产需求端限制性政策优化有关。
1月3日，河南省政府发布了提振市场信心促进经济稳定向好的90条政策措施，措施在稳定住房消费方面明确提出，取消不必要的需求限制、优化二套房认定标准、鼓励商品房团购、鼓励各地发放购房券、购房补贴、契税补贴等；在稳投资方面，此次政策明确将商业银行对“保交楼”专项借款项目配套贷款投放情况纳入考核指标，撬动社会资金共同设立房地产纾困基金等。这是继中央财办有关负责人提出“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放”后，首个地方政府明确提出取消和调整限制性政策。
在此之前，杭州、成都、南京、武汉、佛山、东莞、重庆等重点二线城市已经密集松绑限购、限贷政策，新一轮需求端限制性政策优化已经开始。
作为二十大和中央经济工作会议精神的落实措施，相信继河南之后更多重点城市也将在坚持“房住不炒”定位下因城施策，持续优化影响住房需求释放的限制性政策，包括放开限购、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准、下调二套房首付比例等，支持需求端特别是改善性住房消费的释放。在一系列政策支持下，我们相信房企需求环境将获得持续改善，再加上2022年“金融16条”、“三箭齐发”等房地产政策供给端的改善，房企经营环境持续改善。但政策的实施能否支持房地产指数持续增长呢？这大概率要还需要观测政策的落地情况以及疫情放开后购房者的住房消费信心。
知名私募星石投资认为，需求端政策已经自上而下持续加力,目前累积的政策强度已经不低。总量层面，按揭贷款利率至2022.9已经较高点下降129bps至4.34%，降幅接近2011-2012房地产周期（142bps），历史经验来看已经足以引导购房需求修复。地方层面，因城施策持续加码，目前杭州成都等热点二线城市也已经开始放松限购，压制购房需求的外部因素正在逐步解锁。同时，中央经济工作会议对地产政策定调更加积极，预计2023地产政策环境将持续优化。相比于过去强调“房住不炒”，2022.12.16中央经济工作会议将“住房改善”列入促进消费内需的主要对象，在防范化解经济金融风险部署中将“确保房地产市场平稳发展”置于首位，叠加近期部分部委官员重申“房地产是支柱产业”，进一步确认地产政策转向积极扶持。往后看，随着供给端预期逐步趋稳，随着防疫政策更加精准优化，2023年居民收入预期改善和消费半径修复将有利于地产合理需求释放。而伴随供需两端政策加码，积极变化正在逐渐累积，地产基本面有望逐步企稳。
