房价牵动着每一位中国人民的心，作为中国房地产的巨头中国恒大最近公布了其公司的今年业务情况。据恒大发布的公告，公司在9月至10月共实现销售额1819.7亿元，前十个月累计实现销售金额6325.9亿元，已超过去年全年6010.6亿元的销售额，完成今年6500亿元合约销售目标的97.3%。
值得注意的是，强劲的销售表现也带动了回款的攀升。公告显示，恒大9月至10月实现销售回款1358.5亿元，同比增长25.4%，前10个月累计实现销售回款5307.4亿元，已大幅超过去年全年4715亿元的销售回款。恒大集团表示对大幅超额完成2020年全年各项经营目标充满信心。
随着该利好消息的公布中国恒大股票在本周迎来了一波上扬。同时根据克而瑞研究中心最新发布的数据显示，百强房企10月实现全口径销售金额12847.3亿元，环比下降3.6%，同比增长21.5%；今年前10个月，百强房企累计实现全口径销售金额99359.2亿元，同比增长9%。从企业表现来看，10月，百强房企中有近八成企业实现销售业绩同比提升。截至10月末，已有超八成房企累计销售业绩超过去年同期，实现同比增长。
但这是否就意味着我们投资者就可以投资房地产板块的基金了呢？
首先我们观察一下重仓持股中国恒大的基金，重仓持股中国恒大的基金仅一家泰康中证港股通地产A。在其第三个季度的报告中我们可以发现其继续增持了房地产行业的股票，但在整个第三季度中其净值下跌了9.59%，甚至在10月份该基金又遭受了4.94%的下跌。不过截止11月5号，受本月初恒大公告的影响迎来了6.74%的涨幅。总体而言，该基金今年在同类989只基金的比较中拍第575位。同时在其相同管理人管理的基金中近六个月的净值增长率排名倒数第九，就算是近一个月的净值增长率也只能排在中游水平居44位。
表1 泰康中证港股通地产A的第三季度重仓持股情况
接下来我们宏观上看下房地产行业的基金表现。首先是房地产行业基金的净值变化，我们筛选了资产配置于房地产行业超过50%的9只基金，并与沪深300进行比较。9只基金中表现最好是万家宏观择时多策略属于灵活配置型基金，该基金在房地产行业配置资产有73.06%，最近一年的回报率也达到了10.43%，但仍然没有达到沪深300的收益水平，在同类基金的排名从去年的前1/3掉到今年的后1/6。
表2 投资于房地产行业的基金净值变化比较
其次是基金在房地产股票的持仓情况。从整个行业来说，2020 年三季度房地产板块的基金持仓总市值为993.1亿元，环比增长6.1%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重2.39%，环比二季度下降0.40个百分点，持仓占比创有数据统计（2013 年）以来新低。2020 年三季度房地产板块相对标准行业配置比例低配0.85个百分点，低配幅度自2020年以来持续扩大。下图给出了具有最多持股基金数的前五大股票的持股情况，我们可以发现，第三季度持股保利地产的基金公司共减持13792.5万股，达到了15.21%。
表3第三季度基金在房地产股票的持股情况
最后在政策上，中共中央“十四五”规划和 2035 年远景目标建议指出，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。房地产市场将长期处于“房住不炒，因城施策”的框架不会有明显改变。加之“三条红线”的房屋政策，会加速房地产行业的盘整，集中度的上升，导致强者愈强，弱者愈弱的局面。未来行业格局将更加稳定，利好龙头房企，但对中小型房企仍然面临严峻的挑战。
结合房地产行业今年历史表现不佳、“金九银十”市场行情已过、房地产行业低配幅度持续扩大、政策并无强力利好消息，投资房地产行业基金仍需谨慎。
